河西南葛洲坝G29项目198平起步晚，最小户型500平；
河西南厦门国贸G70项目300平起步晚，最小户型突破600平；
河西中颐居G67项目268平起步晚，最小户型385平；
大校场绿城凤栖潮鸣166平起步晚，最小户型234平……
或许是看到了豪宅市场的火热行情，2023年，南京头部板块的新房项目，正用会大，千万总价起步晚已沦为常态。如此大环境下，120平以上的小户型更显匮乏。据统计，在河西、北部新城等头部板块，小户型新房，买房机会已不到10个。（部分项目小户型房源已基本销售一空，未纳入统计）
河西：枫璟雅园、嘉璟峰、建发缦云
最小户型：约103平
说到近两年河西的小户型产品，不得不提奥南的嘉璟峰项目。地铁口的优质地段、成熟的其服务设施，103平起步晚的超低门槛，和明显的价格优势，让嘉璟峰沦为过去一年河西南，以至整个南京楼市最紧俏的新房项目之一，“成交销售一空”已沦为常态。
南京网上房地产数据表明，目前嘉璟峰仅E2号楼余下少量103平方米小户型，且基本分散在顶楼，总价约500万左右。
值得一提的是，嘉璟峰预计3月加推E1号楼，景观楼王，户型面积约140、211㎡。目前项目仅余下E地块1、6#最后2栋楼，约148套房仍未面世。500万抓起河西南新房，即将沦为绝响。
相比之下，枫璟雅园的112平方米小户型，在售房源相当程度，主要分散在3号楼的顶、底楼层，总价在550万以上。枫璟雅园，也是近两年河西很少见的小户型项目，尽管成交三个星期来，整体去化速度通常，但央企保利打造出，基本上的安全性和品质，却是有保证的。
上周，河西南鱼嘴片区纯新盘建发缦云公开了城市展厅，在河西“用会大”的趋势下，建发缦云最小户型仅120平方米。
尽管不是第一次进河西，但建发在河西的上一个项目——建发珺和府，早在2021年一季度已经销售一空，当时正值南京楼市最火热的时期。如今的市场环境，与两年前完全不可同日而语，对于建发来说，今年的挑战显然要小得多。此前，也有实力上佳的国资房企在河西南“滑铁卢”，想要在激烈竞争中立足于，其品牌号召力通常的建发，必须要拿出更有说服力的产品，采取更精准的营销策略。
北部新城：琥珀云台、三金睿境、中北金基璞悦隽园、伟星G65、金基新睿樾府
最小户型：约102平
相比河西，北部新城的小户型项目，可选择的范围大了不少。
但，小户型产品的整体去化速度也是很快。比如2022年下半年入市的华润·润淮府，前期成交面世的112平方米小户型已基本销售一空，仅余142平方米房源在售。南京网上房地产表明，连顶层和底层的小户型都被“一扫而空”，可见其在板块内的匮乏性。
从北部新城2023年入市的新项目上看，开发商却是很谨慎的。比如2月末入市的中北金基璞悦隽园，和仍未入市的伟星G65项目、金基新睿樾府，均有120平以上的小户型。
从位置上上看，伟星G65项目紧临机场跑道核心区域，具有一定的地段优势。去年的土拍中，伟星也是拿地决心颇高，有意耕耘南京。在当下的南京楼市中，伟星也是少数透出“不差钱”感觉的民营房企。
据悉，伟星G65项目户型建面119、143、196平方米，将打造出六恒科技住宅。其中，143平方米均为8F洋房产品，在板块内十分匮乏。项目计划4月底公开售楼处，5月成交。作为区域内首批面世的不销售价格项目，尽管定价稍灵活一些，但对产品品质也提出了更高的要求。
从产品上上看，金基新睿樾府也是亮点颇多。项目户型建面102、130㎡，均为8-9F洋房产品，这也是目前北部新城，以至南京主城罕见的低密项目。
从服务设施上看，金基新睿樾府定位颇高，比如拥有恒温泳池的会所，铝板外立面等等，此外设计有下陷式庭院。但，从地理位置上看，新睿樾府处在大校场边缘，地段上稍有劣势。
2023年，在内卷进一步加剧的大校场，步子不宜跨得太大，却是实事求是点好。
